Costruzioni edili - effetto di Lewis V. Threadwell (vcat 2004)

La ricorrente, Lewis, acquistato terreni in Ocean Grove nel 1995 per costruire due unità. La ricorrente applicata a Newey & Associates per un edificio permesso nel 1997. La ricorrente impegnati il primo convenuto, Threadwell, come costruttore di costruire due unità nel 1997. Il permesso di costruire è stato rilasciato nel 1997. Anche in quell'anno, i tre ispezioni obbligatorie sono state eseguite dal convenuto quarto (Miller) come delegato di Newey & Associates.

L'edificio ha raggiunto la fase di lock-up. Problemi ha portato quindi la ricorrente determinazione contratto di costruzione di Threadwell. Un certificato di occupazione è stato emesso da Newey & Associates nel settembre 1997.

Il ricorrente ha citato il generatore a VCAT nel 2002 per un gran numero di difetti in due unità di costruzione. Il caso è stato sentito all'inizio del 2004. Prima il caso di iniziare a VCAT, la ricorrente si stabilì con il generatore, Threadwell.

Una sentenza lunga e attenta è stata tramandata da membro Senior Robert W. Davis. Questa decisione è un interessante e completo esame dei doveri statutari e common law di cura dovuti dall'edificio ispettori e ispettori nel contesto delle controversie per costruzione domestica.

VCAT esaminati per primi le accuse contro il geometra/ispettore di costruzione nel contratto. VCAT respinto una contesa dal proprietario del ricorrente che, in assenza di una condizione espressa contrattuale, il normale standard contrattuali della cura implicita dalla nomina di un perito/ispettore di costruzione superato un requisito che servizi vuoi essere resi con la dovuta cura e abilità. Più ampi obblighi contrattuali (più adatti per le azioni di violazione di un dovere di pratiche commerciali di cura o di una vendita di azioni di beni) che servizi si adatterebbe ai fini per cui essi erano essere portati, o sarebbe ragionevolmente adatta per un particolare scopo, o sarebbero come potrebbe essere previsto per ottenere il risultato desiderato, non fanno parte della responsabilità contrattuale nei confronti di Newey & Associates o da Miller in questo caso. Questi dazi più ampi potrebbero solo forma parte del rilevamento topografico contratto da inclusione esplicita scritta.

VCAT respinta anche l'accusa che il geometra/ispettore di costruzione era impegnato in comportamenti ingannevoli e fuorvianti. David membro senior ha disegnato una distinzione tra una promessa contrattuale che successivamente viene violata o dimostrata di essere falsa, da un lato con una promessa contrattuale che era palesemente falsa dal momento che è stato fatto invece. Solo se il proprietario di un edificio potrebbe stabilire quest'ultimo potrebbe il geometra o l'ispettore essere citato nella dichiarazione falsa.

VCAT ha fatto concludere che i proprietari dell'edificio potrebbero citare in giudizio il geometra/ispettore per negligenza al diritto comune. VCAT invocata Taitapanui nel decidere che il dovere di diligenza dovuta da un geometra/ispettore di costruzione è quello di esercitare le competenze professionali in esame piani e specifiche e ispezioni per garantire che i lavori di costruzione per il quale sono stati nominati come il geometra/ispettore di costruzione è conforme ai requisiti della normativa. Tuttavia, Davis membro Senior sembrava per limitare l'ambito del dovere di diligenza o la responsabilità di un geometra in negligenza a un dovere di agire in conformità con i requisiti della legge e dei regolamenti. Che è il suo unico funzione. Davis membro senior specificamente contestato se un geometra o un ispettore può essere ritenuto responsabile per negligenza in materia di progettazione, supervisione o lavorazione salvo quanto tali questioni riguardano la legge e i regolamenti. Che è ovviamente un'importante qualificazione.

VCAT considerata anche se o non che il ricorrente potrebbe stabilire un diritto privato di citare in giudizio per danni (in questo caso, per pura perdita economica) se i geometri o gli ispettori erano in violazione di un dovere statutario. Davis membro senior sembrava indicare che una causa di azione era disponibile, ma non nelle circostanze della fattispecie. Il membro avrebbe richiesto per tre passi per essere stabilito:

-La proprietà costruita non conforme sostanzialmente o completamente i piani;

-Il fallimento è uno di conformità con l'atto di costruzione o regolamenti edilizi;

-Era ragionevole per il geometra di costruzione o l'ispettore avere preso il fallimento a un'ispezione o una tappa obbligatoria.

VCAT poi esaminare la questione dello standard di cura richiesto dall'ispettore/ispettore in adempimento con le varie funzioni di diritto contrattuale o comuni di cura.
È interessante notare che, Davis membro Senior è invocata da una Corte di appello della decisione della Corte Suprema di Victoria in Linsley v. Petrie (1998) dove la Corte d'appello ha deciso che lo standard di cura necessaria di un geometra dove c'è stato il personale pregiudizio è superiore rispetto allo standard di diligenza richiesto dove c'è stato solo pura perdita economica. In altre parole, se dei suoi il geometra doveri ha portato a lesioni personali rispetto a pura perdita economica, un giudice è più probabile trovare il geometra in violazione, visto i vigenti standard di cura.

VCAT speso parecchio tempo analizzando che ciascuno dei presunti casi di violazione del dovere lamentato da Lewis contro Newey & Associates e Miller. Ognuna di queste accuse non riuscita. Davis membro senior era a dolori a sottolineare che gli ispettori e gli ispettori non possono ritenersi responsabili per i difetti che non avrebbe potuto essere subito evidente al momento dell'ispezione o che si è verificato dopo l'ispezione aveva avuto luogo. Allo stesso modo, se gli standard di costruzione successivamente, dopo che sono state effettuate ispezioni, classificano i vari materiali da costruzione come non essendo adatto per certi tipi di costruzione, i richiedenti non sarà in grado di retroattivamente deducono violazione del dovere per ispezioni che passano quelli materiali da costruzione. In caso contrario, ispettori di costruzione sarebbe sempre avere emettere avvisi di demolizione retrospettiva che richiedono la ricostruzione sostanziale di costruzione, che è stato ritenuto opportuno al momento.

Come già spiegato, VCAT non fu colpito da una difesa dall'ispettore/geometra basato su un'immunità quando si rilascia il certificato di forma 14 Occupancy. La difesa era basato sul certificato emesso da Miller (ispettore di costruzione) di Newey & Associates (building surveyor). Davis membro senior era critica della forma del certificato che ha trovato per la mancanza di sufficiente dettaglio e avvisi come richiesto dalla normativa. Tuttavia, Davis membro Senior ha osservato che la difesa dell'immunità era di scarsa utilità reale. L'incapacità di avere un 14 modulo correttamente compilato non ha creato un diritto di azione in sé da proprietario di un edificio contro un ispettore di costruzione o un ispettore di costruzione. Il proprietario deve stabilire tradizionale negligenza o violazione del contratto.