Costruzione di edifici - costruzione geometri (victoria).

A giudicare la costruzione geometri - parte 2 - effetto della decisione MIG tessile (VCAT 2005)

FATTI - MIG possedeva un blocco di terra in Carlton. Doveva essere sviluppato in villette a schiera a 4 x 3 piani. L'architetto convenuto, Myer, ottenuto un permesso per lo sviluppo urbanistico e preparato i disegni. Il permesso di urbanistica originale presuppone il mantenimento dei muri di sostegno esistenti. Il proprietario ha ricevuto consulenza ingegneristica per l'effetto che le mura avrebbero bisogno di essere demolito. Nel corso della demolizione, il Consiglio locale è intervenuta per fermare il lavoro sul progetto perché il grado di demolizione era superiore a quello consentito dalla licenza urbanistica. MIG ha dovuto pagare i danni al generatore e sostenuta perdita economica stessa. MIG citò in giudizio per recuperare quelle perdite da Myer, asserendo che era colpa dell'architetto che è stato interrotto il lavoro e si è verificato il ritardo.

Il geometra edificio che aveva rilasciato il permesso di costruzione approvazione ampia demolizione delle pareti in contrasto con l'originale urbanistica permesso non è stato denunciato.

Senior membri Walker, un esperto ufficiale VCAT, trovato a favore dell'architetto convenuto e rigettò la richiesta di MIG. Walker membro senior ha osservato che l'ispettore di costruzione aveva rilasciato un permesso per demolizione per il lavoro senza prima soddisfare se stesso dell'esistenza di un permesso di pianificazione che avrebbe permesso la demolizione. Prove chiamata dallo sviluppatore che in realtà il geometra edificio aveva agito ragionevolmente respinta dal VCAT. VCAT respinse anche le prove da un altro consulente building surveyor per l'effetto che il progetto di costruzione di geometra potrebbe hanno delegato le sue responsabilità al Consiglio inviando in piani per Consiglio determinare se il permesso di pianificazione coperto la rimozione, demolizione e la sostituzione delle pareti. Walker membro senior ha deciso che il geometra progetto edificio aveva una responsabilità sotto l'edificio Act 1993 per soddisfare sé stesso che c'era un permesso di pianificazione rilevante in esistenza. La responsabilità finale è personale e non-delegatable. Tuttavia, MIG fatto il fatale errore di non aver citato l'ispettore di costruzione così come l'architetto.

La ragione perché non è riuscito il reclamo contro l'architetto era che VCAT era soddisfatto che l'architetto non aveva alcuna responsabilità contrattuale per determinare se il permesso di pianificazione permetterebbe demolizione che sorse solo dopo che era stato rilasciato il permesso di pianificazione. VCAT notato che MIG efficacemente aveva assunto la responsabilità per la separazione di responsabilità tra Myer devono ottenere il permesso di pianificazione e gli altri per ottenere l'edificio dell'autorizzazione. VCAT osservato, un po' causticamente, che la piccola quantità di denaro risparmiato dallo sviluppatore ha finito per essere insignificante in confronto ai danni alla fine sostenuta.

Effetto della decisione Taitapanui (VSCA 2006) e (HCA 2006)

FATTI - Mr. & Mrs. Taitapanui acquistò una casa nel 1999 a Torquay. La casa fu originariamente costruita dal proprietario/costruttori, Mr. & Mrs. Watson nel 1996. Watson ha avuto sua propria costruzione società, Watson costruzione Pty Ltd. Quando la casa era stata originariamente costruita, Wally Mellis, impiegato dal dipartimento di costruzione del Consiglio di contea di Treviso, era stato geometra progetto. La Taitapanuis sostenuta successivamente e dei danni da lucro cessante quando parte delle fondamenta della casa crollata. Il Taitapanuis citato in giudizio il proprietario/costruttore originale (costruzione di Watson) e Mooroolbool Shire Council come datore di lavoro dei Mr Mellis. Prima VCAT, i Taitapanuis ebbero successo sia contro l'edificio geometra Consiglio locale e proprietario/costruttore originale. Entrambi si appellò alla prova divisione della Corte Suprema. Il ricorso è stato respinto nel 2004. Il Municipal building surveyor/Consiglio nuovamente appello al vittoriano Suprema Corte d'appello. Ancora una volta, il ricorso è stato respinto.

La questione davanti alla Corte di appello era se il geometra costruzione dovuto alcun dovere di diligenza per la Taitapanuis.

Il permesso di costruire è stato rilasciato da Mellis nell'agosto del 1996. Costruzione cominciò più tardi quell'anno. Mellis rilasciato un certificato di occupazione nel gennaio 1997. Nel luglio 1997, il Watson di vendette la proprietà a un Mr. & Mrs. Pozman. All'inizio del 1999, il Pozmans venduto ulteriormente la proprietà di Mr. & Mrs. Taitapanui. Difetti solo divennero evidenti una volta che i Taitapanuis erano proprietari. Ingegneri e costruttori consulente trattenuti dalla Taitapanui ha individuato una serie di gravi carenze strutturali nei basamenti.

VCAT ha deciso che il geometra era stata in sostanza predefinito dal rilascio dell'autorizzazione. Contrariamente alle norme, non erano state fornite specifiche che descrivono i materiali e i metodi da utilizzare e i piani non hanno identificato il materiale particolare muro. VCAT descritta condotta del perito per quanto riguarda il montaggio al lordo incuria e incompetenza. La divisione di giudizio della Corte Suprema ha criticato i piani di costruzione, chiamandoli come se essi era stato fatto da una miniatura immersa nel catrame. La Suprema Corte ha osservato che ci sono stati molti difetti di costruzione che dovrebbero avere stati prelevati dal surveyor nel corso della sua ispezione - in particolare, piano sub difetti nei portatori e travetti, difetti del tetto che incornicia, chiare carenze della CONVERSE, e un fallimento per fornire il giusto vetro di sicurezza per alcuni pannelli porte e finestre.

VCAT ha concluso che la casa era così compromessa che doveva essere demolita e ricostruita.

La Corte d'appello ha osservato che il Taitapanuis ha fatto non se stessi contare su tutto ciò che il geometra o il suo datore di lavoro, il Consiglio di contea, ha detto o fatto quando hanno acquistato la proprietà dalla Pozmans.

La Corte d'appello ha analizzato accuratamente l'edificio Act 1996. La Corte ha osservato criticamente importante ruolo del surveyor relative all'approvazione dei lavori di costruzione di futuro e costruire gli ispettori per regolamentare gli edifici che sono in costruzione. La Corte d'appello ha osservato che il ruolo di geometra per quanto riguarda la costruzione non era limitato a rilascio di costruzione permette. C'è un dovere fare ispezioni obbligatorie e un potere di condurre altre ispezioni. La Corte ha osservato che un geometra ha avuto vasta autorità nell'effettuare un'ispezione. Per esempio, il permesso di occupazione non deve essere concesse a meno che l'edificio al quale si riferisce è adatto per occupazione.

La Corte d'appello ha concluso che Mr Mellis, come ispettore di costruzione, ha dovuto un dovere di diligenza per non solo il proprietario/costruttore corrente di una proprietà, ma anche ai futuri proprietari. La Corte d'appello fu influenzata in questa constatazione di fallimento lordo dell'ispettore di ragionevole cura quando si eseguono le funzioni legali del rilascio di un permesso di costruzione. La Corte d'appello ha sottolineato l'importante ruolo che esegue un geometra, particolarmente ai potenziali acquirenti di proprietà che effettueranno ricerche di documenti quali la sezione 32 dichiarazione allegata ai contratti di vendita dei terreni.

La Corte d'appello incorniciato il dovere di cura nei confronti di un ispettore di costruzione come un dovere di diligenza nella concessione di un permesso di costruzione per quanto riguarda i lavori di costruzione dell'oggetto della domanda per il permesso di esercitare rilevante. La Corte d'appello ha avvertito gli ispettori che questo dazio applicato ugualmente a futuri acquirenti che, sotto molti aspetti, erano in posizioni più vulnerabile rispetto al proprietario originale edificio. La Corte ha concluso che il geometra deve essere stato consapevole del rischio di danno economico subito dall'acquirente successivo nel caso in cui il geometra trascurato i suoi obblighi statutari.

La Corte d'appello ha osservato anche su se o non il Taitapanuis potrebbe stato detto coscientemente contare su nulla in realtà fatto da geometra come causale della loro perdita. Sotto molti aspetti, il Taitapanuis (che non può essere anche stato consapevole del coinvolgimento originale dei Mr Mellis) potrebbe hanno trovato il requisito della dipendenza difficile. La Corte eluso questa difesa tenendo che il Taitapanuis stabilito affidamento nel senso di aver ispezionato il certificato sezione 32 sotto la vendita del Land Act che includeva il permesso di costruire concesso da Mr Mellis.

Sotto molti aspetti, Taitapanui è un'estensione dell'autorità High Court in Bryan v. Maloney (1995) alla costruzione di geometri. Sembra la legge depositata in Australia, che una vasta gamma di professionisti quali architetti, ingegneri, relatrici, costruttori e periti, di costruzione devo un dovere di diligenza ai successivi proprietari della casa per evitare errori che portano alla futura perdita economica pura. Queste decisioni possono dipendere se questi professionisti della costruzione dovuto doveri di cura ai primi proprietari per evitare perdite economiche pura. Tuttavia, tenuto conto del ruolo essenziale svolto dagli ispettori nel processo di costruzione, tale caratteristica saliente è inevitabilmente suscettibili di essere soddisfatti.

L'alta Corte ha rifiutato congedo speciale per fare appello al Consiglio geometra/Shire. L'alta Corte è stato soddisfatto che applicazione di Corte d'appello della legge ai fatti era corretta.